Como abogados inmobiliarios debemos, en primer lugar, antes de entrar propiamente en el examen de los diferentes elementos que se deben tener en cuenta a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento, es preciso que, y a modo de introducción, definamos de manera sucinta el contrato de arrendamiento, así como algunos de sus elementos más característicos.
Debemos tener presente que cada vez son más frecuentes los contratos de arrendamiento, por lo que es importante que prestemos atención al contrato que estamos a punto de suscribir, así como las diferentes cláusulas que se deben contener en él y, otros aspectos que deben tenerse en cuenta, dada la importancia de estos contratos, ya que una buena redacción del contrato y de sus cláusulas pueden evitarnos grandes problemas que puedan surgir durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento
En relación al contrato de arrendamiento, debemos tener en cuenta en primer lugar, el artículo 1.542 del Código Civil, que establece: “El arrendamiento puede ser de cosas o de obras o de servicios”.
En el presente artículo nos centraremos en los elementos a tener en cuenta en la contratos de arrendamiento de vivienda o para uso distinto del de vivienda, así nos interesa aquí básicamente el arrendamiento de cosas, el cuál queda definido en el artículo 1.543 del Código Civil, y dispone que: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y por precio cierto.”
Así, teniendo en cuenta los referidos preceptos, puede definirse el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una persona transmite el uso o goce de una cosa determinada a otra persona, a cambio de un precio y durante un tiempo determinado.
En el presente artículo nos centraremos en los elementos a tener en cuenta en la contratos de arrendamiento de vivienda o para uso distinto del de vivienda, así nos interesa aquí básicamente el arrendamiento de cosas, el cuál queda definido en el artículo 1.543 del Código Civil, y dispone que: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y por precio cierto.”
Así, teniendo en cuenta los referidos preceptos, puede definirse el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una persona transmite el uso o goce de una cosa determinada a otra persona, a cambio de un precio y durante un tiempo determinado.Características del contrato de compraventa
De lo señalado hasta el momento podemos afirmar que nos encontramos ante un contrato de carácter claramente consensual, esto es un contrato que se perfecciona por la mera voluntad de las partes contratantes.
Por otro lado, debemos señalar que nos encontramos ante un contrato esencialmente temporal, esto tiene especial importancia ya que en nuestro ordenamiento jurídico no se admiten los arrendamientos perpetuos.
Además, es oneroso, lo que supone que cada una de las partes del contrato obtiene una ventaja o un beneficio en contraprestación a la obligación que debe realizar.
Y, por último, debemos tener en cuenta que nos encontramos ante un contrato de tracto sucesivo lo que implica que el cumplimiento de las prestaciones que cada una de las partes contratantes debe realizar, se realizan durante un periodo determinado, por tanto, nos encontramos ante obligaciones continuas que imponen un comportamiento continuado durante cierto tiempo, que se corresponde con el tiempo que dura la obligación.
Elementos propios del contrato de arrendamiento
Como elementos propios del contrato de arrendamiento podemos distinguir entre los conocidos o denominados elementos personales, los elementos reales y los elementos formales.
Las partes que se obligan
En primer lugar, en relación a los elementos personales que encontramos dentro del contrato de arrendamiento debemos señalar que se entienden como las partes que concurren en el referido contrato, esto son, básicamente, el arrendador y el arrendatario, ambos definidos en el artículo 1.546 del Código Civil y del cual podemos extraer que, se entiende por arrendador aquella parte del contrato de arrendamiento que se obliga a ceder el uso de la cosa objeto del contrato a cambio de una renta, mientras que el arrendatario es aquella parte del contrato de arrendamiento que adquiere el uso de la cosa objeto del contrato a cambio de la renta que está obligado a satisfacer.
Sin intención de entrar en exceso en los elementos personales del contrato de arrendamiento, si consideramos interesante tener presente que para ser arrendador, esto es, para dar en arrendamiento una cosa determinada, no es necesario ser dueño de ésta, sí se requiere como dice la ley capacidad suficiente para disponer.
Los elementos reales del contrato: el objeto de arrendamiento y precio
Sin perjuicio que en el presente artículo, tal y como hemos señalado nos centraremos concretamente en los contratos de alquiler de vivienda y en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda
Con carácter general podemos señalar que pueden ser objeto de contrato todas aquellas cosas cuyo goce o uso estén en el comercio, aunque éstas en sí, no sean susceptibles de enajenación.
Los elementos formales del contrato de arrendamiento
Por su parte, respecto de los elementos formales, es importante tener en cuenta la libertad de forma del contrato de arrendamiento, en virtud del artículo 1.278 del Código Civil sin perjuicio de determinadas excepciones, una de las cuales adquiere especial importancia en el presente artículo, cuando en su apartado 2 el artículo 1.280 del Código Civil establece “Deberán constar en documento público los arrendamientos de inmuebles por 6 o más años, siempre que deban perjudicar a terceros.”
Por su parte, también es importante que tengamos presente aquí el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria en virtud del cual se prevé que se inscriban los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, en relación a la inscripción del contrato de arrendamiento nos referiremos más adelante en el presente artículo.
Elementos que debemos tener en cuenta en un contrato de arrendamiento
Es importante tener presente, tal y como señalábamos que en presente artículos nos vamos a centrar básicamente en los contratos de arrendamiento de viviendas, así como en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.Contrato de alquiler de viviendas y de uso distinto a la vivienda
Contrato de arrendamiento de viviendas
En primer lugar y, teniendo en cuenta la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante “LAU”) el arrendamiento de vivienda se entiende como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Contrato de arrendamiento de uso distinto a la vivienda
Mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda es aquél que, aun recayendo sobre una edificación, tiene como destino primordial uno distinto del de vivienda, el propio artículo 3 de la LAU, señala que tienen como consideración especial de arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquellos que recaen sobre fincas urbanas celebrados por temporada, así como aquellos celebrados para ejercerse en la finca en cuestión una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencia, cultural o docente.
Así teniendo en cuenta lo señalado podemos distinguir entre los elementos que debemos tener en cuenta en el contrato de arrendamiento de vivienda, así como los elementos a tener en cuenta en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Elementos que debemos tener en cuenta en el contrato de arrendamiento de vivienda
Este tipo de contratos de arrendamiento, tal y como hemos señalado, está previsto para aquellos contratos que recaen sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
En relación al régimen jurídico aplicable, debemos tener presente que en primer lugar se estará a los dispuesto en la LAU, en su defecto se estará a lo dispuesto por las partes y, en último término y de manera supletoria, los contratos de arrendamiento de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Código Civil, a diferencia de lo que ocurre con el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como veremos más adelante.
Cláusulas de un contrato de arrendamiento de vivienda
En relación a los elementos que debemos tener en cuenta y que consideramos conveniente que el lector preste atención en el contrato de arrendamiento de vivienda son:
La identidad de las partes contratantes
En primer lugar, la identidad de las partes contratantes, es importante tener en cuenta que ambos contratantes deben quedar suficientemente identificados en el contrato de arrendamiento, así deben constar tanto los datos del arrendatario como los del arrendador.
Este requisito puede parecer una obviedad, sin embargo, tiene bastante importancia ya que en caso de que surja algún problema con ocasión del referido contrato de arrendamiento, aquellos cuyos datos identificativos consten en el contrato de arrendamiento serán los que responderán.
Pueden ser personas físicas o jurídicas, pero siempre debe estar bien identificados.
Duración del contrato de arrendamiento
En cuanto a la duración, debemos señalar que el arrendatario y el arrendador deben estipular la duración del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, con ocasión de la duración del referido contrato debemos tener en cuenta que la LAU, si bien prevé la libertad de pacto en relación a la duración de éste, a su vez establece un plazo mínimo de duración de 5 años para personas físicas, o de 7 para el caso en que el arrendador sea una persona jurídica.
En aquellos casos en los que las partes contratantes hayan estipulado un plazo de duración inferior, llegado a la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorrogará anualmente hasta que se cumpla el plazo mínimo de duración al que acabamos de referirnos, entendiendo como una prórroga tácita, a menos que se comunique la voluntad de no renovarlo.
También se suele pactar meses de antelación para la cancelación del contrato de arrendamiento.
Precio del arrendamiento
Respecto del precio, es importante que quede reflejado en el contrato de arrendamiento la renta que debe satisfacer el arrendatario. Por su parte, también es importante que en el contrato de arrendamiento se establezca la actualización anual de la renta. Este dependerá en mucho del mercado de alquiler.
Descripción del inmueble objeto del contrato de arrendamiento
Además, también es importante que se describa el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Entre las descripciones que consideramos que deben contenerse en relación a la descripción del inmueble, es importante que se recoja si se arrienda amueblado o no, en caso de que se arriende con muebles, es frecuente que se haga constar un inventario detallado de los mismos, así como del estado en que se encuentran, sin perjuicio del desgaste típico que supone su uso propio con ocasión del arrendamiento.
Las garantías dentro del contrato de arrendamiento
En relación a la garantía, debe establecerse una fianza, esto es, que el arrendatario debe entregar un depósito legal.
Es frecuente que se establezca una fianza por la misma cantidad que la renta de un mes. Además, no es infrecuente, como en el caso de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que el arrendatario y el arrendador acuerden otras garantías adicionales, como un aval bancario.
Sobre los gastos derivadas del uso del inmueble
También es importante que el contrato de arrendamiento de vivienda contenga referencias a diferentes gastos que pueden derivarse de la vivienda objeto del contrato.
En este sentido, en algunas ocasiones se establece en el contrato que el arrendatario debe satisfacer los gastos mensuales de la comunidad o incluso, se puede prever que el arrendatario se haga cargo de la satisfacción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, si bien para la validez de estos pactos se requiere en primer lugar el acuerdo de las partes contratantes y, en segundo lugar, que estos pactos queden expresamente recogidos en el contrato.
La posibilidad de cesión o subarriendo
En cuanto a la posibilidad de cesión o subarriendo, en primer lugar, debemos tener en cuenta que la cesión se entiendo como la transmisión por parte del arrendatario de todos los derechos y deberes que le corresponden con ocasión del contrato de arrendamiento a una tercera persona.
El subarriendo se produce cuando el arrendatario, normalmente con el fin de costearse parte del arrendamiento, decide subarrendar alguna habitación a terceras personas, es importante tener en cuenta que en ambos casos se precisa el consentimiento escrito por parte del arrendador.
Inscripción en el registro del contrato de arrendamiento
Por último, en relación a la inscripción del contrato, sin perjuicio de lo que diremos más adelante, ya que entraremos de manera más detallada, es importante tener presente aquí que debe es mejor que este contrato este inscrito en el registro. El registro del contrato de arrendamiento no es obligatoria, sin embargo, se considera aconsejable para ambas partes contratantes.
Ya que así, en primer lugar se facilita al propietario del inmueble solicitar el desalojo del arrendatario en caso de falta de pago de las rentas y, por otro lado, establece también una buena protección a favor del arrendatario, en caso de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Elementos que debemos tener en cuenta en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Este tipo de arrendamiento, tal y como señalábamos está previsto, entre otras situaciones, para aquellos casos en los que se pretende alquilar un local para un negocio, o para, en caso de que seas propietario del local, para alquilarlo. Con respecto a este tipo de arrendamiento, debemos tener en cuenta las cláusulas que debe contener el referido contrato.
En primer lugar, y teniendo presente la LAU, prevalece lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, salvo en algunas excepciones, en segundo lugar, se estará a lo establecido en la misma LAU y, por último, y en defecto de lo demás, se aplicará de manera supletoria el Código Civil.
Cláusulas de un contrato de arrendamiento de local para un negocio
Es importante tener presente que el contrato de arrendamiento de local, deberá contener ciertos elementos esenciales propios de todos los contratos de arrendamientos como son:
Identificación de las partes contratantes
La identificación de las partes, en este sentido deben constar el nombre completo, el número de carné de identidad y la dirección de cada una de las partes, si bien, en caso de que una de las partes sea una sociedad, deberá identificarse ésta con los datos de la sociedad, como son el nombre, el CIF entre otros..) así como también es necesario que consten los datos de la persona que actúa en nombre de la sociedad.
La descripción del objeto arrendar
Por otro lado, también es esencial y común en toda clase de contratos de arrendamiento, la descripción de la cosa objeto del contrato, en este caso, es preciso el detalle del inmueble objeto de arrendamiento, así es frecuente que conste la ubicación del inmueble, su superficie, su referencia catastral así como los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
En relación a las cláusulas más típicas de los modelos de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda es importante tener en cuenta que deben regular siguientes aspectos, que consideramos conveniente destacar en el presente artículo.
Precio del arrendamiento
En primer lugar, en relación a la renta, se entiende como la cantidad que está obligado a satisfacer el arrendatario al arrendador.
En el contrato de arrendamiento debe establecerse la cantidad o el importe de la renta, así como es frecuente que se contengan disposiciones relativas a la forma de pago, esto es, si debe realizarse a través de un ingreso en cuenta, o a través de una transferencia bancaria o en efectivo, además también suelen establecerse en el mismo contrato formas de actualización de la renta.
Duración del contrato de arrendamiento
Por otro lado, en el contrato de arrendamiento también es importante que se contenga una cláusula relativa a la duración de éste. Tal y como se desprende de la LAU, y tal y como señalábamos, en este aspecto, como en otros, prevalece en primer lugar la voluntad de las partes contratantes, por lo que éstas podrán establecer la duración que consideren conveniente.
Esto se debe básicamente a que que ha entrado en vigor, la LAU no prevé ninguna particularidad, con lo que se deja plena libertad a las partes contratantes, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de arrendamiento de vivienda, en el que como hemos visto sí se establece un plazo mínimo obligatorio. Si bien, es frecuente que se establezcan unos períodos de duración de carácter obligatorio para garantizar de cierta manera una estabilidad en este tipo de contratos.
Es importante tener en cuenta que además de la fianza legal de dos meses de renta, como medidas de garantías también suelen establecerse otras, en este sentido es muy frecuente que se imponga al arrendatario o inquilino la obligación de solicitar un aval bancario.
Posibilidad de cesión de contrato o subarriendo del local
Debemos tener en cuenta también, respecto de la posibilidad de cesión del contrato y/o el subarriendo del local, respecto de los que ya nos hemos referido con ocasión del contrato de arrendamiento de vivienda, es importante señalar que con ocasión de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el artículo 32 de la LAU establece que es posible la realización de éstos aún sin necesidad del consentimiento del propietario del local, sin perjuicio de que a éste, en los casos de cesión o subarriendo les corresponde un aumento de la renta, por tanto, vemos que en virtud del referenciado precepto, no se prohíbe con ocasión de los arrendamientos de locales la posibilidad de cesión o subarriendo de éste por parte del arrendatario.
Las obras en el local objeto de arrendamiento
Por último, es importante tener presente que cuando se arrienda un local, sea necesaria la realización de obras en éste, para así adecuarlo a las necesidades del arrendatario, ya que es frecuente, que el local se tenga que adaptar a la actividad del arrendatario para lo cual serán necesarias la realización de obras, pues bien, respecto de éstas, es frecuente que en el contrato de arrendamiento de locales se describan las obras que se consideren necesarias para realizar, así como el plazo de éstas o que debe ocurrir con las referidas obras una vez se haya finalizado o concluido el contrato de arrendamiento.
Inscripción del arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad
Como señalábamos anteriormente, es importante tener en cuenta que la inscripción del contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad, si bien no es obligatorio, sí puede considerarse recomendable. Así, debemos tener en cuenta que si bien normalmente es un contrato que se lleva a cabo de manera privada, esto no significa que no pueda hacerse una escritura de un contrato de arrendamiento para que ésta tenga acceso al Registro de la Propiedad.
Así, la Disposición adicional segunda de la LAU establece que “El artículo 2, número 5º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción: 5º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos…” debemos tener presente, antes de continuar, que si bien el presente apartado del artículo se refiere a la inscripción del arrendamiento de vivienda, dada su importancia práctica, es importante dejar claro que toda clase de arrendamiento (incluyendo por tanto el arrendamiento para uso distinto del de vivienda), así como los subarriendos o las cesiones, son susceptibles de inscripción en los registros de la propiedad o en los registros de bienes inmuebles, según los casos.
Ventajas de la inscripción del arrendamiento de vivienda
Es importante tener presente que la inscripción del arrendamiento comporta grandes ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.
La inscripción adquiere efectos frente a terceros
En este sentido, podemos señalar en primer lugar que el arrendatario, con la inscripción adquiere efectos frente a terceros, si bien es importante tener presente que recientemente la LAU en su nueva redacción del artículo 14 prevé una protección del arrendatario para el caso de venta del inmueble objeto de arrendamiento o para el caso de enajenación forzosa del inmueble, más amplia de la que se preveía con anterioridad a la modificación de la LAU que entró en vigor en 2019, ya que se prevé una protección del arrendatario durante todo el período de duración obligatoria del contrato de arrendamiento.
Esto es de 5 años para el arrendamiento de vivienda, o en el caso que el arrendador sea persona jurídica, el plazo como obligatorio de duración, como hemos visto es de 7 años, sin necesidad de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Protección para el arrendatario
Sin embargo, es importante destacar que, si la protección que quiere obtenerse ante estas situaciones por parte del arrendatario lo sea para toda la duración del contrato de arrendamiento y no sólo durante el plazo de duración obligatoria, sigue siendo igualmente necesaria la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad con carácter previo a la enajenación voluntaria o a la inscripción del derecho que provoca u ocasiona la enajenación forzosa.
Así durante el período obligatorio de duración del contrato de arrendamiento, el comprador se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador, aún en los casos en los que en el contrato de arrendamiento se hubiera pactado que con ocasión de la enajenación de la vivienda tendría lugar la extinción del arrendamiento, lo mismo para los casos en que tuviera lugar la enajenación forzosa de la vivienda derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.
Es importante tener presente que esta ampliación de la protección prevista para los arrendatarios, con independencia de que se halle o no inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de Propiedad, es únicamente aplicable a los contratos de arrendamiento que se hubieran celebrado a partir del 6 de marzo de este año 2019.
Si bien, como señalábamos, aún hoy la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, concede una importante ventaja al arrendatario ya que con la referida inscripción se protege al arrendatario, en los casos de venta o enajenación forzosa del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante todo el plazo de duración pactado entre las partes contratantes.
Para la práctica de la inscripción en el Registro de Propiedad es necesario que se presente para su inscripción, un título adecuado, siendo que el artículo 2 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, establece que debe ser escritura pública o elevación a público del documento privado en el que conste el arrendamiento.
En cuanto a los gastos que se derivan de la inscripción debemos señalar aquí que dependen de la renta pactada y de la duración del arrendamiento.
En este punto es importante preguntarse por qué, si la inscripción supone tantas e importantes ventajas en relación a la inscripción del contrato de arrendamiento, no se lleva a cabo dicha inscripción siempre. Así pasamos a examinar algunas de las razones por las que no se lleva a cabo la escritura pública del contrato de arrendamiento de vivienda para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad
Razones por las que no se escritura
Pueden ser distintas las razones por las que las partes contratantes consideren no elevar a público el contrato de arrendamiento, algunas de las cuales vamos a examinar en el presente artículo.
Por falsa percepción tributaria
Una de las razones que llevan a las partes a no elevar a escritura pública el contrato de arrendamiento, se debe a la errónea creencia que de esta manera no se pagarán impuestos. Así muchas personas creen que si no se pasa por la notaría, no será necesario satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Sin embargo, nada más lejos de la realidad, ya que toda actividad que suponga un rendimiento económico está sujeto al pago de impuestos, otra cosa es que, ante la falta de escritura pública, sea más fácil detectar la defraudación, pero eso no significa que no estemos obligados a la satisfacción de impuestos.
Pago del Registro
Otra de las razones es que elevar el contrato de arrendamiento a escritura pública, así como la inscripción de ésta, conlleva el pago, tanto de la notaría como del Registro. Si bien esto es cierto, ya que supone unos gastos extras, no debemos olvidar que en comparación con los beneficios que supone la referida inscripción debe considerarse como atractiva la opción de hacer frente a los referidos gastos, tal y como hemos visto antes.
Por tanto, muchas veces es conveniente hacer frente a determinados gastos, máxime cuando estos van dirigidos o tienen como finalidad, ofrecernos ciertas garantías o seguridades.
Por la escasa duración de los contratos
Por último, muchas ocasiones no se llega a elevar a escritura pública, ni tampoco se procede a la inscripción del contrato de arrendamiento, debido a la escasa duración del éste, sucede sobre todo con ocasión de aquellos contratos de arrendamiento que tienen el carácter de temporada, en los que se considera que debido al poco tiempo de duración del contrato no se considera que compensa la formalización del contrato en documento público ni su inscripción.
Sin embargo, tal y como señalábamos, en muchas ocasiones conviene la formalización de documento público y su inscripción ya que puede ahorrar importantes problemas que en caso contrario pueden derivarse y perjudicarnos de manera grave.
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