En el presente artículo trataremos de aclarar, en la medida de lo posible, qué es y qué comprende el Derecho de la construcción. En principio puede parecer una cuestión bastante simple. Incluso podría confundirse con el área de los abogados inmobiliarios.
Sin embargo, tal y como veremos a lo largo del presente artículo, el derecho de la construcción es más amplio de lo que en un primer momento podría parecer, y, además, comprende cuestiones de índole muy diverso.
Definición de Derecho de la Construcción
Así, en primer lugar, podemos definir el Derecho de la construcción como aquella rama del ordenamiento jurídico que tiene por objeto la regulación de los procedimientos constructivos y todo lo que ello conlleva, esto supone que el Derecho de la construcción comprende tanto la fase de planificación y estudios previos hasta las consecuencias derivadas de la obra una vez terminada o realizada.
Cabe señalar que el sector de la construcción ha tenido, durante los últimos años, una gran importancia desde el punto de vista económico, a pesar de la fuerte crisis mundial, y en particular en nuestro país, la construcción se ha mantenido como uno de los grandes motores económicos, por ello la regulación de este sector tiene gran importancia.
Si bien, dentro del Derecho de la construcción, adquieren especial importancia los llamados Agentes de la edificación y su ámbito de responsabilidad que, según el artículo 8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante “LOE”) son “todas las personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.” A ellos y a su responsabilidad nos referiremos con bastante detalle más adelante, ya que las reclamaciones que pueden derivarse por los daños de la construcción son una parte bastante importante de esta rama del derecho.
Sin embargo, antes de centrarnos en la responsabilidad de los agentes de la edificación, tal y como señalábamos, el Derecho de la construcción es una rama del ordenamiento jurídico que comprende un amplio contenido. Dentro de éste podemos incluir algunas cuestiones fiscales derivadas de la construcción o de la edificación, en este sentido podemos señalar el Impuesto sobre el Valor Añadido, conocido por todos como IVA, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplicarán, uno u otro según los casos, a las entregas de las edificaciones o construcciones o parte de los mismos.
También, en el Derecho de la construcción, podemos encontrar algunas cuestiones contractuales que comprenden todo lo relativo a la regulación de determinados contratos propios de esta materia, como es el contrato de ejecución de obra o de edificación, en virtud del cual una de las partes del contrato se obliga a ejecutar una edificación y la otra a pagar un precio por ella.
Los agentes de la edificación y su responsabilidad
Además de lo ya señalado en relación a los Agentes de la edificación, cabe tener presente que la LOE define cada uno de estos sujetos de manera individual, enumerando además, las obligaciones de cada uno de ellos así como las responsabilidades de éstos que se deriven de los defectos constructivos y, en particular, por los daños materiales que se ocasionen en el edificio por los referidos vicios o defectos.
A continuación, pasaremos a realizar un pequeño análisis de cada uno de estos agentes, así como de sus obligaciones y responsabilidades.
Promotor:
Se define en el artículo 9.1 de la LOE como “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios y ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.”
Como podemos apreciar, nos encontramos ante una definición bastante amplia de lo que se puede entender por promotor, esto es debido a la intención de la ley de incluir dentro de esta definición los diferentes tipos de actividad de promoción y de entidades promotoras que podemos encontrar hoy, así como aquellas que, aún sin tener la denominación de promotoras, sí se dedican a la promoción de viviendas.
En este sentido, se incluyen dentro de la definición de promotor, la persona física o jurídica que directamente promueve el proyecto, aporta los recursos para la financiación del mismo y contrata las obras con un contratista, así como aquél que no contrata las obras con un tercero. Además, y dada la amplitud de la definición a la que antes hacíamos referencia, no se requiere para ser promotor ni el carácter profesional ni el ánimo de lucro, es decir, no se requiere a efectos de ser considerado promotor, que el proyecto esté dirigido a la venta a terceros.
Así podemos entender que también tienen la consideración de promotores, aquellas cooperativas de viviendas que se constituyan para la construcción de edificios cuyo destino sea el uso por los mismos miembros de la cooperativa.
Respecto a las obligaciones propias del promotor, debemos señalar que la ley regula de manera bastante exhaustiva dichas obligaciones, y esto se debe al afán de la LOE de proteger a los adquirentes de las viviendas o edificios que se deriven de la construcción promovida por éste.
Entre las diferentes obligaciones del promotor recogidas en la ley encontramos la de ostentar la titularidad de un derecho que le faculte o posibilite para construir en el solar, además debe gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
Proyectista
El artículo 10.1 de la LOE define el proyectista como “el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.”
Si bien, tal y como se desprende del mismo artículo 10 de la LOE, la ley admite un concepto más amplio de proyectista, incluyendo no solo aquél que redacta el proyecto, sino también aquellos que complementan el proyecto o redactan parte de éste.
Es importante tener presente que, a diferencia de los promotores, para ser proyectista se requiere titulación académica y profesional, así pueden ser proyectistas los Arquitectos, los Arquitectos técnicos, los ingenieros o ingenieros técnicos, siendo de destacar que cuando el proyecto se lleve a cabo por una persona jurídica, se deberá designar como redactor del proyecto a un técnico que tenga la titulación profesional habilitante adecuada.
Es también obligación del proyectista, entre otras recogidas en la LOE, la de redactar el proyecto de la obra o edificación, con sujeción a la normativa vigente y a lo establecido en el contrato con el promotor.
Se entiende por constructor, como el agente de la edificación que asume el compromiso de la ejecución de las obras, con sujeción a lo contratado con el promotor y al proyecto técnico. El constructor puede asumir el compromiso de ejecución con medios humanos y materiales tanto propios como ajenos.
El artículo 11 de la LOE establece las obligaciones propias del constructor, de las que podemos destacar, en primer lugar, la ejecución de la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra.
También podemos destacar entre sus obligaciones, la de ostentar la titulación o capacitación profesional que lo habilita para poder actuar como constructor y la de subcontratar la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, teniendo en cuenta los límites establecidos en el mismo contrato.
Director de obra
El director de la obra es el agente que dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto, la licencia de la edificación y demás autorizaciones necesarias, y con el contrato.
La ley admite la posibilidad de que otros técnicos puedan dirigir el desarrollo de las obras de proyectos parciales, pero siempre bajo la coordinación del director de la obra, entendiéndose por proyectos parciales aquéllos que desarrollan o completan el proyecto en aspectos concretos referentes a determinadas instalaciones del edificio o a tecnologías específicas.
De las diferentes obligaciones que señala la LOE, debemos señalar, en primer lugar, el deber de poseer la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según los casos. También podemos señalar el deber de elaborar modificaciones del proyecto que sean exigidas por la ejecución de las obras, siempre a requerimiento del promotor o, al menos, con su conformidad.
Director de la ejecución de la obra
Es el agente de la edificación que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar la construcción y la calidad de lo edificado.
Entre las obligaciones reguladas en la ley, podemos destacar, primeramente, la posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión, así salvo algunos casos específicos en los que la ley establece la titulación requerida, en los demás se requiere indistintamente, la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. También constan entre sus obligaciones la de elaborar, junto con el resto de agentes, la documentación de la obra ejecutada, mediante la aportación de los resultados del control realizado.
Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación
La LOE los regula en el mismo precepto, sin embargo, éste distingue entre las entidades de control de calidad de la edificación y los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación. Respecto de las entidades, la ley las define como aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Mientras que los laboratorios los define como aquéllos capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
Así, podemos señalar como diferencia que, mientras que las entidades tienen por objeto realizar cualquier actividad de verificación de la calidad de la obra, de acuerdo con el proyecto de obra y con la normativa aplicable, los laboratorios de control únicamente tienen por objeto realizar ensayos o pruebas.
Suministradores de productos
A partir de la LOE, se pueden definir los suministradores de productos como los proveedores de materiales, se incluyen los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. A su vez, la ley define los productos de construcción como aquéllos que se fabrican para su incorporación de manera permanente en las obras o edificaciones.
Entre sus obligaciones, la LOE establece la de realizar las entregas de los productos de construcción en los términos especificados en los pedidos, así como la de facilitar, cuando sea procedente, las instrucciones de uso y mantenimiento, así como las garantías de los productos de construcción.
Propietarios y los usuarios
En primer lugar, debemos señalar que, pese a que la Ley los regula en el mismo capítulo que al resto de Agentes de la edificación, no deben considerarse como tales, y esto es debido, básicamente, a que la intervención tanto de los propietarios como de los usuarios tiene lugar con posterioridad a la construcción del edificio.
La LOE en su artículo 16 establece como obligaciones de éstos, entre otras, la conservación de la edificación en buen estado y la utilización adecuada de la misma.
Responsabilidad de los agentes de la edificación
Después de esta pequeña pincelada de los agentes de la edificación, consideramos conveniente tratar en el presente artículo, la responsabilidad de los mismos en el ámbito de la edificación.
Responsabilidad por daños materiales
En primer lugar, debemos tener en cuenta el artículo 17 de la LOE, del cual se desprende que, sin perjuicio de la responsabilidad contractual, a la que nos referiremos más adelante, los agentes de la edificación responden frente a los propietarios y frente a los adquirentes de los edificios por los daños materiales que se causen en el edificio, dentro de los plazos señalados en la ley.
Con carácter general, la LOE establece un criterio de responsabilidad individual de cada agente, siendo que se prevé la solidaridad de forma expresa en dos casos concretos. En primer lugar, en aquellos casos en los que la responsabilidad por los daños materiales no puede individualizarse y, en segundo lugar, cuando la concurrencia de culpas queda suficientemente probada y, además, no es posible precisar el grado de culpa de cada uno de los agentes en la producción del daño concreto.
A pesar de esto, si que se establece una previsión en la LOE en virtud de la cual, el promotor, en todo caso, responde con los demás agentes solidariamente ante los posibles adquirentes de la edificación, por vicios o defectos de construcción. Por tanto, el promotor no queda liberado de su responsabilidad, aunque cumpla con todas sus obligaciones, es más a tenor de la LOE, el promotor está obligado a responder por los daños materiales consecuencia de la culpa de cualquiera de los demás agentes de la edificación. Si bien cabe señalar que, esta responsabilidad del promotor no excluye la posibilidad de éste de reclamar los daños al agente de la edificación causante del referido daño. Además, cabe destacar la obligación de suscribir seguros que cubran las responsabilidades que se puedan derivar tanto de los posibles daños estructurales como de los posibles vicios o defectos de habitabilidad.
Sin perjuicio de lo señalado hasta ahora, en relación a la responsabilidad del proyectista debemos tener presente que en aquellas ocasiones en que el proyecto se ha redactado por varios proyectistas conjuntamente, todos ellos responderán solidariamente. Además, responderán directamente de los daños que se deriven de incorrecciones o inexactitudes de los cálculos, estudios o informes realizados por otros profesionales a quienes se les hubieran encargado, sin perjuicio de la posibilidad de repetición contra éstos por parte de los proyectistas.
Respecto de la responsabilidad del constructor en primer lugar debemos señalar que responde directamente de los daños materiales causados en la edificación por los vicios o defectos que sean consecuencia de la falta de capacidad profesional o de la negligencia de su jefe de obra y demás personas a su subordinación, es lo que se conoce como responsabilidad por culpa “in vigilando” o “in eligendo”.
En aquellas ocasiones en las que el constructor subcontrata para la ejecución de la edificación, si bien responde aquí también directamente de los daños materiales que se causen en la edificación, se concede la posibilidad de ejercitar una acción de repetición contra el subcontratista.
Por último, en relación al constructor, se prevé su responsabilidad por los daños materiales en la edificación que sean consecuencia de la mala calidad o deficiencia de los productos utilizados para la construcción, sin perjuicio, como en casos anteriores, de su acción de repetición contra los suministradores.Responsabilidad sobre el Proyecto
En relación a la responsabilidad del Director de la Obra y la del Director de la ejecución de la obra, debemos tener en cuenta que puesto que son quienes suscriben el certificado final de obra, su responsabilidad se encuentra básicamente en la veracidad y exactitud del referido documento. Cabe señalar que, en aquellos casos en los que un director de obra acepte dirigir el proyecto elaborado previamente, el director que asuma la dirección responderá de las deficiencias del proyecto, sin perjuicio de la acción de repetición contra quien haya elaborado el proyecto.
Sin embargo, y a pesar de lo extenso de las responsabilidades de los agentes de la edificación, ninguno de éstos, incluido el promotor, responderán de los daños en la edificación que se hayan ocasionado por caso fortuito o fuerza mayor, por intervención de terceros o por causa del propio demandante.
Plazos de la responsabilidad
En cuanto a los plazos de la responsabilidad, cabe señalar en primer lugar que, el plazo de la referida responsabilidad varía según nos encontremos ante:
- defectos graves, entendiéndose como tales aquellos que afectan a la estructura de la edificación, en cuyo caso el plazo de responsabilidad es de diez años,
- ante vicios o defectos de habitabilidad, en cuyo caso el plazo de responsabilidad será de 3 años.
- O, en último lugar, ante defectos de acabado y terminación, en cuyo caso el plazo será de un año.
Más concretamente, y en aras de aclarar el tema de la responsabilidad y los plazos, podemos señalar que se entienden por defectos graves aquellos que afectan a la cimentación, vigas, muros o demás elementos estructurales que ponen en riesgo la resistencia y la estabilidad de la construcción, pudiendo dar lugar, en el peor de los casos al derrumbamiento de la misma, como señalábamos, en estos casos, se prevé un plazo de garantía de 10 años.
En cuanto a los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afectan o perjudican a la habitabilidad de la construcción, debemos señalar que se trata de una serie de defectos, de menor trascendencia que los del párrafo anterior, en cuanto que no afectan a la estructura de la misma, pero que afectan a los requisitos de salubridad, higiene, ahorro de energía, u otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones exigidos por la ley. En relación a estos defectos, se establece un plazo de garantía de 3 años.
Por último, se prevé un plazo de garantía de un año respecto de aquellos vicios o defectos que afectan a elementos de terminación o acabado. Si bien la LOE no aclara que debemos entender por elementos de terminación y acabado, la jurisprudencia ha venido señalando que únicamente se aplica a aquellos defectos de remate, consumación y finalización.
Por su parte, en el artículo 18 de la LOE se establece que “Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.”
A tenor de lo dicho hasta el momento, debemos distinguir entre el plazo de garantía del artículo 17 de la LOE y el plazo para reclamar del artículo 18 de la LOE.
La distinción entre uno y otro consiste en que el plazo de garantía se entiende como el plazo en el que deben manifestarse los daños materiales en la edificación para poder exigir la responsabilidad de los agentes de la edificación, así éstos quedan exonerados de la responsabilidad derivada de los daños materiales que se manifiesten una vez hayan transcurrido los plazos señalados por la LOE en el artículo 17.
Mientras que el plazo de dos años del artículo 18 de la LOE se refiere al plazo en que debe ejercitarse la acción correspondiente, una vez se haya manifestado el daño material en la edificación dentro de los plazos referidos correspondientes. Por tanto, una vez se haya manifestado cualquiera de los daños susceptibles de responsabilidad, el perjudicado tendrá dos años para reclamar. Es de destacar que el plazo de dos años se computa desde el momento en que se producen los daños, por lo que puede ocurrir que la acción para reclamar haya prescrito, aunque el plazo de garantía aún no haya finalizado. Transcurrido el plazo de dos años, con independencia de que el plazo de garantía hubiera o no finalizado, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción siempre que no hubiera mediado causa de interrupción de la prescripción.
Responsabilidad contractual
Sin perjuicio de las diferentes responsabilidades a las que hemos aludido en el presente artículo, no debemos olvidar la posibilidad de ejercer, por parte de los adquirentes, las acciones que se puedan derivar del contrato de compraventa, respecto de las que no podemos entrar dada la extensión de la materia.
Sin embargo, a modo muy esquemático podemos señalar que, el promotor, en calidad de vendedor, puede considerarse responsable de determinados vicios o defectos ocultos, así cuando existan determinados defectos ocultos, prexistentes y graves en un edificio adquirido, se puede entender que tales vicios lo hacen impropio para el uso, de modo que de haber conocido el comprador dichos defectos o vicios no hubiera adquirido la edificación o hubiera pagado menos precio por ella.
Además, el promotor, en tanto que vendedor, puede considerarse también responsable por el incumplimiento del contrato de compraventa en algunos casos como aquéllos en los que la edificación que se entrega no sea de la calidad pactada, o por entregar la edificación fuera del plazo señalado en el contrato. En estos casos, al igual que en cualquier compraventa, el vendedor se encuentra obligado al resarcimiento de los daños y perjuicios que el incumplimiento haya podido ocasionar al comprador.
Para acabar, diremos que estas acciones a las que acabamos de referirnos, pueden ser interpuestas por cualquier comprador de una edificación o parte de la misma, sin embargo no pueden interponerse por otros compradores ulteriores, es decir, solo puede ser interpuesta contra el promotor por el comprador inicial. Además, el plazo legal para reclamar por los vicios ocultos, a los que nos referíamos, únicamente es de 6 meses desde la entrega de la edificación por el vendedor al comprador.
Obligación de la contratación de seguros
La LOE ha establecido únicamente como seguro obligatorio aquel que cubra los vicios o defectos estructurales y solo en relación a los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
El incumplimiento de la obligación de concertar el referido seguro supone responder de manera personal de los daños que se deriven. Sin embargo, en la práctica esta norma carece de eficacia, ya que el promotor responde siempre frente al adquirente, sin perjuicio de la acción de repetición, como señalábamos.
Por último, señalar que el seguro obligatorio a que se refiere la LOE, es en relación a las obras nuevas. Así hoy se ha suprimido la exigencia del seguro obligatorio respecto de las obras de reparación o rehabilitación que se exigía en la redacción original de la LOE.
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