Concepto de Derecho Inmobiliario
En primer lugar, respecto de lo que entendemos por esta rama del Derecho debemos señalar, como abogados inmobiliarios, que se trata de aquella rama del derecho que regula principalmente las transacciones inmobiliarias.
De manera más genérica, podemos definir el derecho inmobiliario, básicamente como el conjunto de normas, leyes y reglas que tienen como objeto la regulación de los bienes inmuebles, debiendo señalar que comprende tanto la propiedad y los derechos reales así como los diferentes negocios jurídicos que pueden recaer sobre los mismos.
Además, dentro del derecho inmobiliario debemos considerar incluidos también aspectos relativos a la gestión de los referidos bienes inmuebles, en este sentido podemos considerar incluidas las licencias urbanas, las licencias de obras y las comunidades de propietarios.
Tal y como iremos viendo a lo largo del presente artículo, es cierto que el derecho inmobiliario es una rama un tanto difusa, en lo que se refiere a su materia, sobre todo debido a su carácter transversal, ya que dentro del derecho inmobiliario podemos encontrar ciertas situaciones o cuestiones propias o, también incluidas, en otras ramas del derecho.
Antes de continuar con el estudio del derecho inmobiliario, debemos aclarar que se entiende por bienes inmuebles, y cuales deben considerarse como la base del derecho inmobiliario.
Los Bienes inmuebles
En relación a los bienes inmuebles y su concepto e importancia, debemos señalar que fue el derecho germánico, en la Edad Media, el que desarrolló y dio importancia a la distinción de bienes muebles e inmuebles, dando lugar a un régimen jurídico muy diferenciado entre unos y otros.
Debemos tener presente que la distinción entre bienes muebles e inmuebles ha sido una de las más importantes en el derecho, aunque hoy no falten autores que consideren que esta clasificación debe llevarse a revisión.¿Qué se consideran bienes inmuebles?
Sea como fuere, el artículo 334 del Código Civil establece qué bienes se consideran inmuebles: tierras, edificios, caminos, construcciones adheridas al suelo, árboles, estatuas, y otros objetos unidos al fundo.
Este artículo comprende las tradicionales categorías de los inmuebles que distingue por:
- Naturaleza o incorporación (apartados 1º, 2º, 3 y 8º).
- Destino (4º, 5º, 6, 7º y 9º).
- Analogía (10º).
No debemos obviar el hecho de que el derecho inmobiliario no tiene por objeto todos los bienes inmuebles del artículo que acabamos de expresar, sino que básicamente, el derecho inmobiliario tiene por objeto las fincas, es decir, vivienda o local comercial, terrenos, etc.
Una vez definido los bienes que son objeto del derecho inmobiliario, vamos a pasar a examinar los derechos reales que pueden recaer sobre los bienes inmuebles.
Sobre los derechos reales
Definición de derechos reales
Los derechos reales no son una figura de contornos claros e indiscutidos y ha sido objeto de gran discusión doctrinal, si bien, hoy se pueden definir como aquellos derechos que atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, imponiendo a todos un deber de respeto y abstención.
- Así, como caracteres propios de los derechos reales encontramos:
- por un lado, la inmediatividad, lo que significa que el titular de un derecho real obtiene directamente de la cosa el aprovechamiento que su derecho le concede, y
- por otro lado, la absolutividad, que significa que el titular del derecho real, puede hacer eficaz este derecho frente a todos.
Es importante tener presente que respecto de los derechos reales sobre los bienes inmuebles podemos, básicamente distinguir los siguientes:
- en primer lugar, el derecho de propiedad y
- en segundo lugar los denominados derechos reales limitativos del dominio.
El derecho de la propiedad
En primer lugar, respecto el derecho de propiedad, podemos definirlo como aquel derecho de goce y de disposición de una cosa, sin otras limitaciones que las establecidas en la ley.
En relación al derecho de propiedad, el titular del referido derecho tiene acción para reivindicara la cosa objeto de su derecho contra el tenedor como el poseedor de la misma.
La accesión dentro del derecho de la propiedad
Un concepto importante entro del derecho de propiedad lo que se conoce por accesión. En este sentido, debemos tener en cuenta que, en virtud de ésta, es decir de la accesión, la propiedad da derecho a todo lo que los bienes producen, o se les une o incorpora, ya sea de manera natural o de manera artificial.
Los derechos limitativos del dominio
Los derechos reales limitativos del dominio, debemos señalar en primer lugar, y antes de entrar en el examen de cada uno de éstos, que son aquellos derechos reales que limitan o restringen las potestades con concede el derecho de propiedad o de dominio de su titular.
Dentro de los derechos limitativos del dominio podemos distinguir entre los
- derechos reales de goce,
- los derechos reales de garantía y
- los derechos reales de adquisición.
Derechos reales de goce
El usufructo
Respecto de los derechos reales de goce o de disfrute, debemos señalar que encontramos diferentes tipos, pudiendo hablar en primer lugar del llamado usufructo, siendo que se trata del poder de disfrute más amplio que puede concebirse, se dice que el propietario de aquella cosa respecto de la cual otro tiene un derecho de usufructo, conserva simplemente un derecho desnudo.
Encontramos también, dentro de los derechos reales de disfrute, los llamados derechos de uso y habitación, se trata de unos derechos similares al usufructo, aunque son más limitados.
Las servidumbres
Otro de los derechos reales de goce, serían las conocidas servidumbres, en virtud de las cuales se concede el goce de determinados servicios de una finca.
Los derechos de superficie, vuelo y subsuelo
También podemos señalar los derechos de superficie, vuelo y subsuelo en virtud de los cuales se permite al titular de estos derechos aprovechar espacios superiores y/o inferiores de un inmueble.
Los Censos
Y, por último, dentro de los derechos reales de goce o de disfrute encontramos los censos, en virtud de los cuales se sujeta un bien inmueble al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite del mismo bien.
Los derechos reales de garantía
Por otro lado, respecto de los derechos reales de garantía o de realización del valor, encontramos en primer lugar la famosa hipoteca, en virtud de la cual se sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
La prenda
Dentro de los derechos reales de garantía encontramos también, la prenda, en virtud de la cual se concede al acreedor la facultad de retener la cosa en su poder o en el de una tercera persona, hasta que se le pague el crédito, siendo además que se le concede la facultad de instar la venta de la cosa, en caso de falta de pago del crédito.
La anticresis
Y, por último, encontramos la anticresis, la cual concede al acreedor el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor.
Derechos reales limitativos
Por último, como señalábamos, dentro de los derechos reales limitativos del dominio encontramos:
- los de adquisición preferente, éstos a su vez se pueden diferenciar en el derecho de retracto, en virtud del cual, el titular de este derecho tiene la facultad de adquirir un bien cuando se cumple un hecho determinado, o
- en el derecho de tanteo, que faculta al titular a adquirir la cosa, en caso de transmisión onerosa a un tercero, por el mismo precio y condiciones que está dispuesto a hacerlo éste y con preferencia al mismo
El derecho real provisional o posesión
Finalmente, junto a estos derechos reales definitivos, encontramos un derecho real provisional, es la llamada posesión, ésta otorga al poseedor una potestad inmediata sobre la cosa y el derecho de ser mantenido y reintegrado en el ejercicio de esa potestad contra cualquier perturbador.
El contenido del derecho inmobiliario
Como hemos señalado, el derecho inmobiliario tiene por objeto la regulación de los bienes inmuebles, esto es, el conjunto de normas que regulan los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles.
El carácter transversal del derecho inmobiliario
Es por ello que debemos considerar que el derecho inmobiliario tiene un carácter transversal, en cuanto que incluye normas de diferentes áreas legislativas así encontramos normas propias de derecho civil, otras relativas al derecho fiscal, al área notarial o al registral, para lo cual se recomienda en todo momento la asesoría de abogados especializados.
Con carácter principal debemos señalar que el derecho inmobiliario regula las adquisiciones de los bienes inmuebles, las modificaciones, así como la transmisión y extinción del derecho de propiedad.
La compraventa de inmuebles o las operaciones inmobiliarias
En materia de compraventa de inmuebles el derecho inmobiliario comprende distintos aspectos que van desde la comprobación de la situación urbanística, registral y administrativa de la finca con carácter previo a la compraventa, así como la confección de distintos tipos preparatorios, como pueden ser los contratos de arras, los contratos de opción de compra, hasta la liquidación de los diferentes impuestos que puedan surgir y derivarse de la compraventa.
Es importante tener presente que, dentro del derecho inmobiliario, el contrato de compraventa de un inmueble adquiere especial importancia, siendo que como acabamos de señalar, no solo debe tenerse en cuenta el contrato en sí, sino también se deben tener en cuenta otros aspectos que pueden derivarse del referido contrato, así como otras cuestiones que deben tenerse en cuenta tanto con carácter previo como con posterioridad a la suscripción del contrato de compraventaLa constitución y administración de las Comunidades de propietarios
También podemos incluir dentro del derecho inmobiliario la constitución y la administración de las comunidades de propietarios, entendiéndose éstas como el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio que se haya en régimen de propiedad horizontal.
En este sentido, debemos tener en cuenta que, en muchas ocasiones, las necesidades y derechos jurídicos que corresponden y, en su caso, amparan a los propietarios de un inmueble, esto es la comunidad de propietarios, no son siempre conocidos por todos, y la asesoría de un bufete de abogados inmobiliarios se hace necesario.
El derecho urbanístico dentro del derecho inmobiliario
Además, dentro del derecho inmobiliario podemos incluir determinados aspectos del derecho urbanístico, incluyéndose aquí, por ejemplo, la segregación o agrupación de fincas.
La segregación y la agrupación de fincas
Entendiéndose por segregación en el ámbito inmobiliario, como el acto a través del cual separamos de una finca determinada una porción de terreno dando lugar así a una finca independiente, esto supone que de una finca, pasamos a obtener dos distintas, mientras que la agrupación, se puede entender precisamente como el acto contrario en virtud del cual se forma una finca más extensa, a partir de la agrupación o, mejor dicho, de la unión de diversas fincas.
Es importante tener presente que la segregación se diferencia de la división de fincas en el hecho en que mientras que en la segregación se entiende que la finca original subsiste, en la división, la finca original desaparece, siendo que se convierte esta finca original en varias fincas independientes.
Hay que destacar que si bien a priori puede parecer un acto sin grandes dificultades, en realidad es necesario llevar a cabo un importante proyecto de parcelación, el cuál es inspeccionado de manera minuciosa.
La fiscalidad en el derecho inmobiliario
En relación con la fiscalidad, cabe señalar que nos estamos refiriendo a los impuestos que han de soportar los bienes inmuebles entre los que podemos destacar, por su importancia;
- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), entendiéndose como aquel tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y obligatorio que grava el valor catastral de los bienes inmuebles.
- el Impuesto sobre el Patrimonio, entendiéndose como aquel tributo de carácter directo y de naturaleza personal que graba el patrimonio de las personas físicas, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como un tributo de carácter personal y directo que grava, según los principios de igualdad, generalidad y progresividad, la renta de las personas físicas de acuerdo con sus circunstancias personales y familiares, y
- el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuya finalidad es gravar el incremento del valor de un terreno susceptible de ser urbanizado cuando es transmitido.
El Registro de la Propiedad
Por último, dentro del derecho inmobiliario tiene un importante papel el Registro de Propiedad, debido a que debemos considerar incluido en el derecho inmobiliario la ordenación de las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto, que precisamente se lleva a cabo, como veremos a través del Registro de Propiedad.
Como venimos señalando el derecho inmobiliario no tiene por objeto todos los bienes inmuebles del artículo 334 del Código Civil, al que ya hemos hecho referencia, sino que básicamente el derecho inmobiliario recae sobre las fincas.
Por su parte, el derecho inmobiliario tampoco regula todas las relaciones jurídicas que pueden recaer sobre las fincas como veíamos, si bien uno de los aspectos importantes del derecho inmobiliario comprende la ordenación de las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales, en sentido estricto y de aquellas relaciones jurídicas dotadas de trascendencia real, para así asegurarse de la protección del tráfico jurídico inmobiliario.
Siendo de destacar que para lograr la referida publicidad a la que hemos hecho referencia, y con ello la protección del tráfico, adquiere gran importancia el denominado Registro de la Propiedad, ya que el Registro es una institución que proporciona seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, por eso consideramos conveniente pasar a examinar de manera más o menos detallada el Registro de la Propiedad, para acercarnos algo más a éste y tratar de dilucidar algunas cuestiones, debido a que como señalábamos, éste adquiere gran importancia con ocasión del Derecho inmobiliario, objete del presente artículo.
La importancia del Registro de Propiedad
La importancia del Registro de Propiedad, dentro del derecho inmobiliario, radica en cuanto que nos encontramos ante aquella institución que, entre otras funciones, tiene por objeto el registro de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así se desprende del artículo 1 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria cuando establece:
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las citadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieren a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
Al hilo de este precepto se han señalado por la doctrina distintos conceptos del Registro de Propiedad:
La importancia de la publicidad registral
En primer lugar, se puede entender en su variante de oficina, en la que se lleva a cabo la publicidad registral. También puede entenderse en su concepción de archivo, como el conjunto de libros que se encuentran en la oficina y que contienen los asientos.
Y, por último, como concepción preferida, encontramos la señalada por el Roca Sastre quien define el Registro de Propiedad como “la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción.”
Finalidad del Registro de la Propiedad
Respecto de los fines del Registro de Propiedad debemos señalar que en cuanto que sirve de soporte a la publicidad registral despliega una serie de efectos tanto económicos, como el fomento del crédito territorial, como jurídicos, dentro de éstos destacar que la publicidad registral tiene como fin impedir que se pueda alegar la ignorancia, ya que su contenido puede ser consultado.
Por su parte, este propio fin de conocimiento general, permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas en el Registro lo que trae como consecuencia que el adquirente de un derecho no puede ser privado de su adquisición por causas que no pudo conocer por no resultar del Registro.
Además, los principios de legitimación y de tracto sucesivo garantizan al titular registral que no se practicarán inscripciones, modificaciones o cancelaciones de su derecho inscrito sin su consentimiento o, cuanto menos, sin haber sido oído en el correspondiente procedimiento.
Las funciones de los Registradores de la Propiedad
Respecto de las funciones básicas de los Registradores podemos destacar, la función calificadoras así como la documental, respecto de la primera de ellas, debemos señalar que se trata del juicio crítico sobre la legalidad e inscribilidad de los hechos, actos o negocios cuya publicidad se solicita y, respecto de la función documental, debe entenderse en un doble sentido, por un lado el de autorizar los asientos como documentos públicos y por otro el de divulgar los datos registrales mediante la publicidad moral.
El sistema de ordenación del Registro de la Propiedad
En cuanto al sistema de ordenación, debemos tener presente que nos encontramos ante una institución de carácter estatal y que es dependiente del Ministerio de Justicia.
Es importante tener presente que la totalidad del territorio de nuestro Estado se encuentra dividido en circunscripciones, que se conocen con el nombre de Distritos Hipotecarios. En este sentido, cada uno de los distintos Distritos Hipotecarios tiene o le corresponde un Registro de la Propiedad, siendo además que cada Registro de la Propiedad, se encuentra a cargo de un registrador, perteneciente al cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.
Principios que rigen el sistema registral
Los principios que rigen el sistema registral inmobiliario, son;
- el principio de publicidad,
- el principio de legitimación registral,
- el principio de inoponibilidad,
- el principio de prioridad,
- el principio de tracto sucesivo
El principio de rogación
Salvo algunas excepciones, establecidas en la ley y respecto de las que no vamos a entrar por no hacer demasiado extenso el presente artículo, debemos tener en cuenta que con carácter general la inscripción se solicita a instancia de parte, lo que significa como señalábamos que de manera muy excepcional el registrador actúa de oficio. Para ello, debe presentarse el documento cuya inscripción se pretenda en el Registro.
El principio de publicidad
Bajo el principio de publicidad se puede distinguir entre (i) la publicidad material, entendiéndose que ésta se refiere a los efectos propios de la inscripción y (ii) la publicidad formal, en este caso nos estamos refiriendo a los medios de publicidad a través de la exhibición o manifestación de los Libros del registro, las notas simples y las certificaciones registrales.
El principio de legitimación registral
Por legitimación registral se entiende que debido a la veracidad y exactitud de los asientos inscritos mientras no se demuestre su inexactitud, se considera al titular reflejado en los referidos asientos como un sujeto apto para actuar en el tráfico jurídico de acuerdo con el contenido del Registro.
La presunción de veracidad
Se trata de aquel principio que rige en el Registro de la Propiedad en virtud del cual, se presumen exactos y veraces los asientos del registro. Este principio trae como consecuencia el principio anterior, de legitimación registral, que como señalábamos supone considerar al titular reflejado en los asientos como legitimado para actuar tanto judicial como extrajudicialmente.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
Por último, en relación a la inscripción debemos tener en cuenta que, una vez presentado el documento cuya inscripción se pretende, teniendo en cuenta que esta presentación puede hacerse de manera telemática, de manera física, por correo o en último término por correo, corresponde al Registrador sobre su calificación del documento y queda bajo su responsabilidad acordar o no la inscripción.
Es importante tener presente que acordada la inscripción, el documento se devuelve al que ha instado la inscripción del documento.
En caso de que el Registrador aprecie algún defecto que impida la inscripción, lo notificará al presentante, pudiendo en estos casos el presentante tratar de subsanar el defecto, en caso de que sea subsanable o, en su caso, se permite recurrir la decisión del Registrador, a través de una serie de recursos previstos para determinados casos en la ley.
La publicidad de los Registros de la Propiedad
Respecto a la publicidad de los Registros de la Propiedad, función importante de éstos, debemos señalar que se puede producir ya sea a partir de las conocidas notas simples o certificaciones.
Como señalábamos la publicidad tiene gran importancia en relación a la protección del tráfico de los bienes, ya que con ésta se pretenda que quienes tengan interés en conocer o averiguar el estado de los bienes inmuebles o de los derechos reales inscritos, puedan acudir al Registro.
Si bien, es importante tener presente que los Registros son públicos pero para aquellos que tengan un interés conocido en el estado de los inmuebles, es decir, se requiere un interés legítimo, en todo caso como señalábamos la publicidad se lleva a cabo:
- en primer lugar, a través de las denominadas notas simples, siendo que éstas tienen un valor puramente informativo y no se considera que den fe del contenido de los asientos, eso sí, sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador, y
- las certificaciones, entendiéndose éstas como unas copias o transcripciones de carácter literal del contenido del Registro.
Conclusiones
Es importante, dentro de las conclusiones, que dejemos clara la transversalidad de la rama del derecho entendida como el derecho inmobiliario, ya que hemos visto a lo largo del presente artículo la gran variedad de cuestiones de distintas ramas del derecho que pueden comprenderse incluidas dentro del derecho inmobiliario.
Así, éste debe entenderse como una rama del derecho, además de transversal, bastante amplia, ya que comprende cuestiones propias del derecho fiscal, como pueden ser los diferentes impuestos que pueden derivarse de operaciones propias del derecho inmobiliario y que graven ésta.
También podemos considerar incluidas cuestiones propias del derecho urbanístico, que sin perjuicio de lo que se dice respecto de este en el artículo correspondiente, en el que se trata con más detalle la rama del derecho urbanístico, podemos entender incluidas en el derecho inmobiliario algunas de sus cuestiones como la segregación de fincas.
En todo caso, y creemos que se ha dejado bastante constancia en el presente artículo, dentro del derecho inmobiliario adquiere especial importancia el Registro de Propiedad, institución que tiene como una de sus finalidades principales la publicidad del estado de las fincas o inmuebles.
Es por ello que tiene gran importancia dentro del derecho inmobiliario, ya que cualquiera que se encuentre interesado en realizar cualquier operación propia del derecho inmobiliario en relación con algún inmueble, puede acudir al referido Registro y así, tener constancia sobre el estado del inmueble, así entre otras cuestiones, puede asegurarse de las cargas que graven o limiten el inmueble en cuestión.
Temas como el ordenamiento jurídico de promociones inmobiliarias y ejecuciones hipotecarias, también forman parte de esta compleja rama del Derecho.
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